Bursa Gayrimenkul Hukuku: Uzman Avukat Desteği ile Güvenli Taşınmaz İşlemleri

Bursa gayrimenkul hukuku alanında uzman gayrimenkul avukatı Can Çiftçi; taşınmaz alım-satım, kira uyuşmazlıkları ve tapu davalarında profesyonel hizmet vermektedir.

Bursa Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların alım satımı, kira sözleşmeleri, ipotekler ve taşınmazlarla ilgili diğer hukuki işlemleri düzenleyen önemli bir hukuk dalıdır. Özellikle Bursa gibi sanayi ve ticaretin güçlü olduğu, hızlı gelişen bir şehirde gayrimenkul hukuku alanındaki uyuşmazlıkların önlenmesi ve çözülmesi büyük bir hassasiyet gerektirir.

Bursa gayrimenkul hukuku avukatı olarak, müvekkillerimize taşınmaz alım-satım işlemleri, kira sözleşmeleri, tapu iptali davaları, inşaat sözleşmeleri gibi konularda profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Bu yazıda, gayrimenkul hukukun temel kavramlarından gayrimenkul işlemleri, taşınmazların devri ve paylaşımlarına kadar, Bursa’daki gayrimenkul uygulamalarına dair ayrıntılı bilgi vereceğiz. Gayrimenkul sektörü ile ilgili en sık karşılaşılan sorunlar ve hukuki süreçler hakkında size yol göstereceğiz.

İçindekiler

• Bursa Gayrimenkul Hukuku Nedir?
• Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı
• Bursa Gayrimenkul Avukatının Görevleri
• Taşınmaz Davalarında Avukatla Çalışmanın Önemi
• Bursa'da Sık Görülen Gayrimenkul Davaları
• Bursa'da Yetkili Mahkemeler ve Adliye Bilgileri
• Bursa’da Gayrimenkul Avukatı Seçimi
• Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• Sonuç ve İletişim

Bursa Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, zilyetlik, ipotek, intifa hakkı gibi ayni hakların korunmasını ve taşınmazlara ilişkin hukuki işlemlerin düzenlenmesini konu alan özel hukuk dalıdır.

Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu gibi birçok özel düzenleme, gayrimenkul hukukunun temelini oluşturur. Bursa gibi gelişmiş sanayi ve ticaret merkezlerinde gayrimenkul işlemleri, gerek bireyler gerekse tüzel kişiler açısından ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu sebeple Bursa'da faaliyet gösteren bireylerin ve kurumların, taşınmaz işlemleri esnasında hak ve yükümlülüklerini doğru anlaması ve hukuki koruma altına alması büyük önem taşır.

Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni haklar başta olmak üzere, bu taşınmazlara bağlı tüm hukuki işlemleri ve uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir hukuk dalıdır.

Bursa gayrimenkul hukuku uygulamalarında; taşınmazların alım-satımı, devri, tapu işlemleri, ipotek tesisleri, kat mülkiyeti ilişkileri, kira sözleşmeleri ve kamulaştırma süreçleri sıklıkla karşılaşılan konular arasındadır.

Bursa Gayrimenkul Avukatının Görevleri

Bir Bursa gayrimenkul avukatı, müvekkilinin taşınmazlara ilişkin haklarını korumakla yükümlüdür. Avukatın görevleri arasında:

• Sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi,
• Tapu işlemlerinin güvenli şekilde yürütülmesi,
• İhtilaflı durumlarda dava sürecinin takibi,
• Kira uyuşmazlıklarında tahliye ve alacak davalarının yürütülmesi,
• İmar hukuku işlemleri ve belediye işlemlerinin takibi

Bu süreçlerde uzman bir Bursa taşınmaz davaları avukatı ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçer.

Taşınmaz Davalarında Avukatla Çalışmanın Önemi

Taşınmaz davaları, teknik detaylar ve uzun süren yargı süreçleri nedeniyle uzmanlık gerektiren dava türlerindendir. Özellikle tapu iptal ve tescil davaları ile izale-i şüyu davaları gibi karmaşık uyuşmazlıklarda yapılacak küçük bir usul hatası dahi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle Bursa taşınmaz davaları avukatı ile çalışmak aşağıdaki avantajları sağlar:

• Davanın doğru mahkemede açılmasını sağlar,
• Delillerin zamanında toplanmasını ve sunulmasını organize eder,
• Usul kurallarına uygun şekilde dava sürecini yürütür,
• Alternatif çözüm yolları sunarak dava süresini kısaltabilir.

Tecrübeli bir avukat desteği, taşınmaz hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda hem sürecin etkin yönetimi hem de müvekkil haklarının eksiksiz korunması açısından büyük önem taşır.

Bursa'da Sık Görülen Gayrimenkul Davaları

Bursa, gayrimenkul piyasası açısından yüksek işlem hacmine sahip bir şehir olduğu için çeşitli taşınmaz uyuşmazlıkları sıkça görülmektedir. Gayrimenkul avukatı desteğiyle yürütülen davalarda, hak kayıplarının önüne geçilmesi mümkündür.

Bursa’da en sık karşılaşılan gayrimenkul davaları şunlardır:

• Tapu İptal ve Tescil Davaları: Muvazaa, hile, gabin gibi nedenlerle tapunun iptali ve gerçek hak sahibine tescili istenir.
• İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları: Ortak mülkiyete konu taşınmazın paylaştırılması ya da satış yoluyla paylaşımı talep edilir.
• Kira Uyuşmazlıkları: Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları yaygındır.
• Şufa (Önalım) Hakkı Davaları: Ortaklardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortaklar öncelikli satın alma hakkını kullanır.
• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davaları: Kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırılan taşınmazın bedelinin adil biçimde belirlenmesi amacıyla açılır.

Bu davalarda doğru hukuki stratejinin belirlenmesi, sürecin etkin yönetimi ve uzman görüşü ile başarı şansı önemli ölçüde artmaktadır.

Bursa’da Yetkili Mahkemeler ve Adliye Bilgileri

Bursa’da açılacak gayrimenkul davalarında, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi dava sürecinin sağlıklı işlemesi açısından kritik öneme sahiptir. Usule ilişkin hatalar, davanın reddedilmesine veya uzamasına yol açabilir.

Görevli Mahkemeler

• Sulh Hukuk Mahkemeleri: Kira ilişkileri, izale-i şüyu gibi daha basit nitelikteki uyuşmazlıklar için görevlidir.
• Asliye Hukuk Mahkemeleri: Tapu iptal ve tescil, şufa, kamulaştırmasız el atma gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda görevlidir.
• İdare Mahkemeleri: Kamulaştırma işlemlerinin iptali gibi idari işlemlerle ilgili davalara bakar.

Yetkili Mahkemeler

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bursa sınırlarında yer alan taşınmazlara ilişkin davalar yalnızca Bursa’daki mahkemelerde açılabilir.

Bursa'daki İlgili Mahkemeler

• Bursa Adalet Sarayı (Merkez Bina): Hacıilyas Mahallesi, Kıbrıs Şehitleri Cad. No:21, Osmangazi/BURSA
• Telefon: 0 (224) 272 50 04
• Faks: 0 (224) 271 60 65
• E-posta: bursacbs@adalet.gov.tr
• Web Sitesi: https://bursa.adalet.gov.tr

• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf): Altınova Mahallesi, 11 Eylül Bulvarı No:9, Osmangazi/BURSA
• Telefon: 0 (224) 233 40 33
• Faks: 0 (224) 233 69 38
• E-posta: bursabam@adalet.gov.tr
• Web Sitesi: https://bursabam.adalet.gov.tr

Dava sürecinde, yetki ve görev hususlarında yapılacak hatalar hem zaman kaybına hem de davanın reddine yol açabileceğinden, bu konularda uzman bir Bursa gayrimenkul avukatından destek alınması önerilir.

Bursa’da Gayrimenkul Avukatı Seçimi

Bursa’da gayrimenkul avukatı seçimi, taşınmaz işlemlerinizin güvenli ve sorunsuz şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Doğru avukat seçimi, dava sürecinin başarıyla sonuçlanmasında belirleyici rol oynar.

Avukat Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Uzmanlık: Seçilecek avukatın özellikle gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış olması gereklidir.
• Tecrübe: Benzer davalarda edinilmiş tecrübe, sürecin hızlı ve etkili yürütülmesini sağlar.
• İletişim: Avukat ile müvekkil arasındaki açık iletişim, yanlış anlaşılmaların önüne geçer.
• Güncel Bilgi: Avukatın mevzuat değişikliklerini takip etmesi, süreci doğru yönlendirmesini sağlar.

Bursa'da gayrimenkul davaları gibi teknik detayları yoğun olan uyuşmazlıklar için yalnızca tecrübeli değil; aynı zamanda yerel uygulamalara hâkim, güncel kararları takip eden bir avukatla çalışılması önerilir.

Can Çiftçi Hukuk Bürosu ile Güvenli Taşınmaz İşlemleri

Bursa’da faaliyet gösteren Can Çiftçi Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllara dayanan tecrübesiyle, bireysel ve kurumsal müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır. Büromuz, gayrimenkul işlemlerinde karşılaşılan hukuki riskleri en aza indirgeyerek, sürecin hızlı ve güvenli şekilde tamamlanmasını amaçlamaktadır.

Aşağıda belirtilen konularda uzman ekibimizle müvekkillerimize etkin çözümler sunuyoruz:

• Taşınmaz alım-satım süreçlerinin hukuki denetimi ve sözleşme hazırlanması,
• Tapu işlemlerinin takibi ve gerektiğinde dava sürecinin yönetimi,
• Kira hukuku uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti,
• İzale-i şüyu ve şufa hakkı davalarının takibi,
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarında tazminat süreci yönetimi.

Can Çiftçi Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin taşınmazlarına ilişkin tüm hukuki süreçlerini titizlikle yöneterek haklarının en üst düzeyde korunmasını sağlıyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının gerçeğe aykırı şekilde düzenlenmiş olması veya hukuka aykırı bir işlemin sonucu olarak oluşması durumunda açılan bir dava türüdür. Bu dava ile mevcut tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescili talep edilir. Söz konusu davalar sıklıkla muvazaa (danışıklı işlem), hile, cebir, gabin, sahtecilik veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle açılmaktadır. Özellikle miras paylaşımı, satış vaadi sözleşmelerinin yerine getirilmemesi gibi durumlarda sık karşılaşılır. Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri, bu tür davalarda görevli ve yetkilidir.

2. Gayrimenkul satışı yapılırken nelere dikkat edilmelidir?

Gayrimenkul satış işlemlerinde en önemli husus, tapu sicilinin detaylı biçimde incelenmesidir. Satıcının malik olup olmadığı, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi takyidatların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Taraflar arasındaki sözleşmenin noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir. Ayrıca satış bedelinin tam ve zamanında ödenmesi, taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Hukuki denetim için bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması tavsiye edilir.

3. İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?

İzale-i şüyu davası, bir taşınmazda birden fazla kişinin paydaş olması ve bu ortaklığın sonlandırılmak istenmesi durumunda açılan bir dava türüdür. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda, taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde izale-i şüyu davası açılarak ortaklığın giderilmesi talep edilir. Taşınmaz fiziki olarak bölünebiliyorsa aynen taksim yapılır, bölünemiyorsa açık artırma yoluyla satış gerçekleştirilir ve bedel, paydaşlar arasında paylaşılır. Bu dava, mülkiyetin sadeleştirilmesi ve taşınmazın ekonomik kullanımının artırılması açısından önemlidir.

4. Bursa’da kira tahliye davası nasıl açılır?

Kira tahliye davaları, kiracının kira borcunu ödememesi, taşınmazı amacına aykırı kullanması veya kira sözleşmesinin sona ermiş olması gibi sebeplerle açılır. Öncelikle kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtarda borcun ödenmesi veya taşınmazın tahliye edilmesi talep edilir. İhtarnameye rağmen kiracı gerekli işlemi yapmazsa, tahliye davası Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava süreci, gerekçeye bağlı olarak 6 ila 12 ay sürebilmektedir. Tahliye davası, sürecin usule uygun şekilde yürütülmesi açısından hukuki destekle takip edilmelidir.

5. Gayrimenkul satın alırken avukattan destek almak gerekli midir?

Evet, özellikle yüksek bedelli taşınmaz alım-satım işlemlerinde hukuki destek almak önemlidir. Bir gayrimenkul avukatı, tapu kayıtlarını inceleyerek taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka sınırlayıcı hak olup olmadığını araştırır, satış sözleşmesinin geçerlilik şartlarını kontrol eder ve taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri açıkça belirleyen bir sözleşme hazırlar. Bu sayede alıcı veya satıcının ileride dava ile karşı karşıya kalma riski azaltılmış olur. Ayrıca işlemlerin resmi kurumlarda sorunsuz şekilde yürütülmesi sağlanır.

6. Tapuda yapılan satış iptal edilebilir mi?

Eğer satış işlemi hile, aldatma, cebir veya sahte belge ile yapılmışsa ya da tarafların gerçek iradesi yansıtılmamışsa, tapu iptal ve tescil davası açılarak satış işlemi iptal ettirilebilir. Bu tür durumlarda tapuda görünen işlem geçersiz sayılır ve gerçek hak sahibinin adına tescil talep edilir. Tapu iptali davalarında ispat yükü davacıya aittir; bu nedenle somut delillerin sunulması büyük önem taşır.

7. Kira bedelinin tespiti davası nasıl işler?

Kiraya veren veya kiracı, rayiç bedelin değiştiğini iddia ederek Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açabilir. Mahkeme, emsal kira bedelleri, bilirkişi raporu ve taşınmazın fiziksel ve konumsal özelliklerine göre yeni kira bedelini belirler. Bu davalar genellikle yılda bir kere açılır ve karar geçmiş döneme etkili olabilir. Ancak dava süresi, bilirkişi incelemesi gibi unsurlara bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

8. Taşınmazın zilyetliği nedir?

Zilyetlik, bir taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurma durumudur. Zilyet, malı elinde bulunduran kişi olup bu durum tapu kaydından bağımsızdır. Ancak uzun süreli, kesintisiz ve iyi niyetli zilyetlik bazı durumlarda mülkiyet kazanımı ile sonuçlanabilir. Bu kazanım, ‘zaman aşımı yoluyla iktisap’ olarak adlandırılır ve taşınmazın 20 yıl boyunca çekişmesiz biçimde elde bulundurulması durumunda mahkeme kararıyla mülkiyet kazanımı mümkündür.

9. Şufa (önalım) hakkı nedir?

Şufa hakkı, bir ortak mülkiyetli taşınmazda ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde diğer ortaklara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Şufa hakkı, satış işleminin öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu hak, tapuda pay devrinin yapılması sonrasında ve belirli süre içinde açılan dava ile kullanılabilir.

10. Bursa’da kamulaştırmasız el atma davası nasıl açılır?

Kamulaştırmasız el atma, kamu kurumlarının taşınmaza herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın fiilen el koyması anlamına gelir. Taşınmaz sahibi, Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açacağı dava ile taşınmazın bedelini tazminat olarak talep edebilir. Bu dava türünde davacının, taşınmazın kendi mülkiyetinde olduğunu ve kamu idaresinin müdahalesini ispatlaması gerekir. Yargılama sürecinde bilirkişi raporu ile taşınmazın değeri belirlenir ve uygun tazminat hükmedilir.

11. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın belirli bir taşınmazı belirli şartlarla satmayı, diğer tarafın da bu taşınmazı belirlenen koşullarda almayı taahhüt ettiği resmi nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak taşınmazın tapuda devri istenebilir; ancak sözleşmede yer alan koşulların yerine getirilmiş olması şarttır. Aksi takdirde alıcının dava hakkı sınırlanabilir.

12. İpotekli bir taşınmaz satılabilir mi?

Evet, ipotekli bir taşınmaz satılabilir. Ancak ipotek, satış işleminden etkilenmez; yani taşınmazı satın alan kişi, mevcut ipotekten doğan borcun ödenmemesi durumunda ipotek alacaklısının icra yoluyla satış hakkına maruz kalabilir. Alıcı, bu riski göz önünde bulundurarak işlem yapmalı ve tapu müdürlüğünden taşınmaz üzerindeki takyidatları (ipotek, haciz vb.) sorgulamalıdır. İpotek kaldırılmadan yapılan satışlarda, ipotek hakkı geçerliliğini korur.

13. Kat mülkiyeti kurulumu nasıl yapılır?

Kat mülkiyeti kurulumu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyet hakkına kavuşturulması sürecidir. Bursa’da bu işlem için öncelikle yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmalıdır. Daha sonra ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak kat mülkiyeti kurulumu gerçekleştirilir. Başvuru sırasında mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti beyannamesi gibi belgeler sunulmalıdır. Kurulum tamamlandığında her bağımsız bölüme ayrı tapu verilir.

14. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazın malikinin rızası dışında üçüncü kişiler tarafından haksız şekilde kullanılması durumunda, taşınmaz malikine ödenmesi gereken tazminattır. Ecrimisil talep edilebilmesi için malikin izni olmadan taşınmazın fiilen kullanılması gerekir. Bursa'da bu tür talepler Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava konusu yapılabilir. Tazminat miktarı, taşınmazın kullanım süresi ve rayiç değerine göre bilirkişi marifetiyle hesaplanır.

15. Taşınmaz davalarında bilirkişi raporu önemli midir?

Evet, taşınmaz davalarında bilirkişi raporu oldukça önemlidir. Özellikle tapu iptal ve tescil, ecrimisil, kamulaştırmasız el atma gibi teknik ve maddi tespit gerektiren davalarda bilirkişi raporu, mahkeme kararının temel dayanaklarından biridir. Bilirkişi, taşınmazın değeri, kullanımı, tapu kaydının geçerliliği gibi konularda uzman görüşü sunar. Mahkeme bu raporu değerlendirerek hüküm kurar; bu nedenle raporun içeriği davanın seyrini ciddi biçimde etkileyebilir.

16. Taşınmazın devri nasıl durdurulur?

Taşınmazın devrinin durdurulması için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması gerekir. Bu karar, tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğüne şerh verilir ve taşınmazın satışa veya devre konu edilmesini engeller. Genellikle açılacak tapu iptal ve tescil davası veya muvazaa davası öncesinde talep edilir. Mahkeme, haklı ve acil bir durumun varlığını değerlendirerek bu tedbiri verir. Bu sayede dava sonuçlanana kadar taşınmazın el değiştirmesi önlenmiş olur.

17. Sözleşmesiz kira ilişkisi geçerli midir?

Evet, sözleşmesiz kira ilişkisi de hukuken geçerlidir. Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, kiracının taşınmazı kullanması ve malike kira bedeli ödemesi halinde, kira ilişkisi fiilen kurulmuş sayılır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Ancak taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkların ispatı daha zor hale gelir; bu yüzden her zaman yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir.

18. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin haklarını koruyacak hükümler detaylıca düzenlenmelidir. Sözleşmede; müteahhitin inşa edeceği bağımsız bölümlerin özellikleri, teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak cezalar, yapı denetimi, ayıplı işçilik durumları ve sözleşmenin fesih şartları açıkça yazılmalıdır. Ayrıca bu tür sözleşmelerin noter huzurunda düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi, tarafların hukuki güvenliğini artırır.

19. İpotek kaldırma işlemi nasıl yapılır?

İpotek kaldırma (fek) işlemi, borcun ödenmesiyle birlikte alacaklının talebi üzerine tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilir. Alacaklı, ilgili belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak ipoteğin kaldırılmasını talep eder. Ancak alacaklı bu işlemi yapmıyorsa, borçlu mahkemeye başvurarak borcun ödendiğine dair karar alabilir ve bu kararla ipoteğin fekki sağlanabilir. Tapu kütüğündeki ipotek şerhi ancak bu işlemlerle silinebilir.

20. Kira artışı kanunen nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’na göre bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre yapılır. Taraflar arasında daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılsa bile, bu oran kanuni sınırı aşamaz. Bu kural, kiracının korunması amacıyla getirilmiştir. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kira tespit davası açılarak yeni kira bedeli belirlenebilir.

21. Bursa’da gayrimenkul alım satımında vergi ve harçlar nelerdir?

Bursa’da gayrimenkul alım-satım işlemlerinde alıcı ve satıcı, tapu harcını satış bedeli üzerinden ayrı ayrı %2 olmak üzere toplamda %4 oranında öder. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli ve tapu döner harcı da alınmaktadır. Taşınmazın gerçek değerinden düşük gösterilmesi halinde cezai işlemler söz konusu olabilir. Bu nedenle, beyan edilen değerin rayiç bedelle uyumlu olmasına dikkat edilmelidir.

22. Muvazaa nedir? Tapu iptaline etkisi var mı?

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine aykırı şekilde görünürde bir işlem yapmalarıdır. Tapu işlemlerinde muvazaa tespit edilirse, yapılan satış geçersiz kabul edilerek tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre muvazaanın ispatı tanık ve belge ile mümkündür. Bu tür davalar Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır ve dikkatli hukuki hazırlık gerektirir.

23. Bursa’da imar uygulamalarına karşı dava açılabilir mi?

Evet, Bursa’da imar uygulamaları neticesinde mülkiyet hakkı ihlal edilen taşınmaz maliklerinin, idare mahkemelerinde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır. Özellikle parselasyon işlemleri, yola terk, yeşil alan ayrılması gibi kamulaştırma niteliği taşıyan işlemler hukuka aykırıysa dava konusu yapılabilir. Dava süresi, işlemin tebliğinden itibaren 60 gün ile sınırlıdır; bu süre geçmeden uzman bir avukatla sürecin başlatılması önemlidir.

24. Taşınmaz alım-satımında ekspertiz raporu zorunlu mudur?

Konut kredisi ile yapılacak taşınmaz alımlarında ekspertiz raporu zorunludur. Bankalar, krediye konu olacak taşınmazın piyasa değerini belirlemek amacıyla SPK lisanslı ekspertiz firmalarına başvurarak rapor hazırlatır. Ancak nakit satışlarda böyle bir zorunluluk bulunmamakla birlikte, alıcının talebi doğrultusunda ekspertiz raporu düzenlenebilir. Özellikle yüksek bedelli satışlarda bu rapor, olası değer uyuşmazlıklarını önlemek açısından faydalıdır.

25. Bursa’da taşınmaz davaları ne kadar sürede sonuçlanır?

Bursa’daki taşınmaz davalarının süresi, davanın türüne, mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna bağlı olarak değişiklik gösterir. Tapu iptal ve tescil davaları ortalama 12–24 ay içinde sonuçlanırken, kira tespit ve tahliye davaları genellikle 6–12 ay sürmektedir. İstinaf veya temyiz süreci de ek süreler yaratabilir. Dava sürecinin etkin ve hızlı şekilde yürütülmesi için uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması önerilir.

Sonuç ve İletişim

Bursa’da taşınmaz alım-satımı, kira uyuşmazlıkları, tapu iptal davaları, ortaklığın giderilmesi davaları ve diğer gayrimenkul işlemleri hukuki bilgi ve dikkat gerektiren süreçlerdir. Özellikle yüksek maddi değere sahip taşınmazlara ilişkin işlemlerde, küçük bir hata bile ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından sonuna kadar uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, haklarınızın korunması ve işlemlerin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır.

Can Çiftçi Hukuk Bürosu olarak Bursa’da uzun yıllardır taşınmaz hukuku alanında tecrübe sahibiyiz. Tapu iptal ve tescil, kira hukuku, ortaklığın giderilmesi, imar ve kamulaştırma davaları gibi geniş bir yelpazede müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sağlamaktayız. Siz de gayrimenkul hukuku alanında güvenilir bir danışmanlık ve temsil hizmeti arıyorsanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Aşağıdaki iletişim bilgilerinden bize kolayca ulaşabilirsiniz:

• Adres: Atış Yapı Westpoint AVM Office, Üçevler Mah. İzmir Yolu Cad. 241/D, Kat:6 No:138, 16120 Nilüfer / Bursa
• Telefon: 0531 921 83 36
• E-posta: av.canciftci@gmail.com

Hukuki süreçlerinizi profesyonel bir yaklaşımla yönetmek için bize ulaşın, haklarınızı birlikte koruyalım.