Bursa Kira Tespit Davası Avukatı | Kira Bedelinin Tespiti

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının, mevcut kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurduğu hukuki bir süreçtir. Bu dava ile amaçlanan, taşınmazın bulunduğu bölgedeki ekonomik şartlar, emsal kiralar, enflasyon oranı gibi değişkenler doğrultusunda adil ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin tespit edilmesidir.

Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, eski kira bedelinin rayiç bedelin çok altında kalması durumunda bu dava gündeme gelmektedir.

Kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilecek olan bu davada, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca belirli şartların sağlanması gereklidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve devamı maddelerinde düzenlenen bu dava türü, uygulamada hem konut hem de işyeri kiraları için sıklıkla başvurulan bir yoldur.

Bursa gibi büyükşehirlerde, kira artışlarının yüksek oranlara ulaşmasıyla birlikte kira tespit davaları da oldukça yaygınlaşmıştır. Bu nedenle Bursa kira davalarına bakan avukatlar, müvekkillerine bu süreçte profesyonel destek sunarak hem dava öncesi hem de dava sürecinde hukuki riskleri minimize etmektedir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası açılabilmesi için hukuken bazı temel şartların varlığı aranmaktadır. Bu şartların sağlanmaması durumunda açılacak dava, usul veya esasa ilişkin sebeplerle reddedilebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava şartları şu şekilde özetlenebilir:

1. Yazılı Kira Sözleşmesinin Varlığı

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu sözleşmenin yazılı olmasını zorunlu kılmasa da uygulamada, yazılı bir kira sözleşmesi bulunması ispat açısından büyük kolaylık sağlar. Kira süresi, başlangıç tarihi, kira bedeli gibi hususların yazılı olarak belirlenmiş olması, hak kaybının önlenmesi açısından önemlidir.

2. Kira İlişkisinin En Az 5 Yıldır Devam Etmesi

Türk Borçlar Kanunu madde 344 gereğince; taraflar arasında 5 yıldan uzun süredir devam eden bir kira ilişkisi varsa, kira bedeli rayiç bedel üzerinden yeniden belirlenebilir. Bu durumda hâkim, kira artış oranına ilişkin sınırlamalara bağlı olmaksızın, emsal kiralar ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak yeni kira bedelini takdir eder.

3. Dava Açma Süresi

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmek veya dava açılmak suretiyle başlatılmalıdır. Bu şart sağlanmadığı takdirde tespit edilen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

4. Davacının Hukuki Ehliyeti

Kira tespit davası, yalnızca kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Malik olmayan kişi ya da üçüncü şahıslar tarafından doğrudan bu davanın açılması mümkün değildir.

Kira Tespit Davasında Zamanaşımı ve Süreler

Kira tespit davalarında zamanaşımı, diğer borç ilişkilerine kıyasla farklılık gösterir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, davanın ileriye dönük bir tespite ilişkin olmasıdır. Yani mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, geçmiş dönemlere yönelik uygulanamaz; yalnızca dava tarihinden itibaren (veya ihtarın yapıldığı dönemin başlangıcından itibaren) geçerli olur.

İhtar Süresi ve Dava Açma Zamanı

Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini isteyen taraf, kira yılının bitiminden en az 30 gün önce karşı tarafa ihtar göndermek zorundadır. Aksi takdirde tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki dönem başından itibaren hüküm doğurur.

Geriye Dönük Talep Mümkün Müdür?

Kira tespit davalarında yeni kira bedelinin geçmiş yıllara dönük olarak uygulanması söz konusu değildir. Bu yönüyle dava, ileriye etkili bir tespit niteliği taşır. Bu husus Yargıtay içtihatları ile de netleşmiş bir uygulamadır.

Kira Tespit Davası Sürecinde Bilirkişi Raporu ve Mahkeme İncelemesi

Kira tespit davasında en önemli delillerden biri bilirkişi incelemesidir. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu konum, özellikleri, metrekare büyüklüğü, bina yaşı, manzara, ulaşım imkanları ve emsal kira bedelleri gibi birçok parametreyi dikkate alarak rapor hazırlar.

Bilirkişi İncelemesi Süreci

Mahkeme, gayrimenkul değerleme uzmanı olan bilirkişiye başvurur. Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler, aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır. Hazırlanan bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve taraflar bu rapora karşı beyanda bulunabilir. Mahkeme, bilirkişi raporu ile birlikte tarafların beyanlarını değerlendirerek bir kanaate varır.

Mahkemenin Takdir Yetkisi

Her ne kadar bilirkişi raporu önemli olsa da mahkeme bu rapora bağlı değildir. Hâkim, dosya kapsamındaki delillerin tümünü değerlendirerek kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirleyebilir.

Kira Tespit Davasında Emsal Kiralar ve Kira Rayici

Kira tespit davalarında kira bedelinin belirlenmesinde esas alınan en önemli kriterlerden biri emsal kiralar, bir diğeri ise kira rayicidir. Bu kavramlar, mahkemenin ve bilirkişinin adil ve hakkaniyete uygun bir bedel tespit etmesi açısından büyük önem taşır.

Emsal Kira Nedir?

Emsal kira, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer özelliklere sahip, kiraya verilmiş gayrimenkullerin kira bedellerini ifade eder. Örneğin:

• Aynı apartmanda veya sokakta yer alan dairelerin kiraları,
• Benzer metrekare, konum, manzara, bina yaşı ve ulaşım kolaylığına sahip işyerlerinin kira bedelleri,
• Son bir yıl içerisinde yapılan kira sözleşmeleri.

Emsal kiralar, özellikle bilirkişi raporlarında en çok referans alınan veriler arasında yer alır.

Kira Rayici Ne Demektir?

Kira rayici, bölgesel piyasa koşullarına göre belirlenen ve bir taşınmazın o dönemde kiraya verilebileceği ortalama bedeli ifade eder. Kira rayici belirlenirken aşağıdaki hususlar dikkate alınır:

• Bölgesel arz-talep dengesi,
• Ekonomik koşullar ve enflasyon oranı,
• Gayrimenkulün fiziksel durumu ve kullanım amacı (konut, işyeri vb.),
• Ulaşım, sosyal olanaklar ve çevresel faktörler.

Mahkemenin Emsal ve Rayiç Değerlerle İlgili Değerlendirmesi

Kira tespit davasında görevli mahkeme (genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi), bilirkişi raporunda yer alan emsal kira verileri ile tarafların sunduğu delilleri birlikte değerlendirir. Uyuşmazlığın konusu olan taşınmazın özelliklerini ve bulunduğu çevreyi yerinde inceleyerek, hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu, kira tespit davasının esaslarını açık biçimde düzenlemiştir. Özellikle 6098 sayılı TBK’nın 344., 345. ve 346. maddeleri, bu dava türünün temelini oluşturur.

TBK m.344 – Kira Artışı ve Tespit Esasları

Bu maddeye göre, taraflar arasında kira artış oranı sözleşme ile belirlenmemişse, kira bedelinin artırılmasında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) esas alınır. Ancak 5 yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini hakkaniyete göre yeniden belirleyebilir.

TBK m.345 – Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı ya da karşı tarafa yazılı ihtar yapılmalıdır. Bu süreye uyulmaması, davanın kabulüne engel değildir ancak kararın etkili olacağı kira dönemini değiştirir.

TBK m.346 – Ek Ödemeler ve Geçersizlik

Kiracı aleyhine kira dışında başkaca ödemeler (örneğin “hava parası”) kararlaştırılamaz. Bu tür düzenlemeler geçersiz sayılır. Kiracının korunması ilkesi gereği, kira sözleşmesinde açık hüküm bulunsa dahi bu tür talepler mahkemece reddedilir.

Bursa’da Kira Tespit Davalarına Bakan Avukatların Rolü

Bursa gibi büyükşehirlerde kira bedelleri hızla artmakta, bu durum kiracı ve ev sahipleri arasında uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu nedenle kira tespit davaları sıkça başvurulan hukuki yollar arasında yer alır. Bu süreçte deneyimli bir avukatla çalışmak, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de sürecin etkin yönetimi açısından büyük önem taşır.

Avukatın Dava Öncesi Rolü

Avukat, müvekkilinin durumuna uygun hukuki stratejiyi belirler. Yazılı ihtarın hazırlanması, emsal kira araştırması, bilirkişi incelemesi için ön çalışma yapılması gibi adımlar dava açılmadan önce atılır. Özellikle ihtar süresinin kaçırılmaması, davanın zamanında açılması açısından kritik öneme sahiptir.

Avukatın Dava Sürecindeki Rolü

Davaya ilişkin dilekçelerin hazırlanması, delillerin toplanması, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi, duruşmalara katılım gibi işlemleri avukat yürütür. Ayrıca taraflar arasında uzlaşma ihtimali varsa, arabuluculuk süreçlerinde de aktif rol üstlenir.

Bursa'da Uzman Kira Avukatı ile Çalışmanın Avantajları

Bursa’daki gayrimenkul piyasasına hâkim, yerel emsal kira bedellerini bilen ve Yargıtay içtihatlarına hâkim bir kira tespit davası avukatı ile çalışmak, davanın başarıyla sonuçlanma ihtimalini artırır. Avukat Can Çiftçi, bu alanda uzun yıllara dayanan tecrübesiyle müvekkillerine profesyonel hizmet sunmaktadır.

Yargıtay Kararları Işığında Kira Tespit Davaları

Kira tespit davalarına ilişkin içtihatlar, uygulamadaki belirsizliklerin giderilmesinde ve hâkimlerin karar verirken yol göstermesinde büyük rol oynar. Yargıtay, bu alandaki yerleşik kararları ile özellikle dava açma süresi, emsal kira tespiti ve kararın geriye etkisi gibi konuları açıklığa kavuşturmuştur.

Kararın Geriye Yürümezliği

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davasında verilen karar geçmişe etkili değildir. Yani dava açıldıktan sonra hükme bağlanan yeni kira bedeli, geçmiş dönemler için uygulanamaz. Bu durum, davanın ileriye dönük sonuç doğurduğunu gösterir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2018/7647 E., 2019/2331 K.).

Bilirkişi Raporunun Önemi

Yargıtay kararlarına göre, bilirkişi raporları açık, somut verilere dayanmalı ve emsal taşınmazlarla karşılaştırmalı olmalıdır. Soyut değerlendirmelere dayanan raporların hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/5847 E., 2021/1123 K.).

İhtar Şartının Önemi

Yargıtay, 30 günlük ihtar süresinin kira tespit davasının geçerli şekilde açılabilmesi için kritik olduğunu vurgulamaktadır. Süresi içinde ihtar yapılmamışsa, tespit edilen kira bedeli sadece bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/1252 E., 2016/3548 K.).

Beş Yıllık Süreyi Aşan Kira Sözleşmeleri

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, Yargıtay hâkimin kira artış oranı konusunda TÜFE sınırına bağlı olmaksızın takdir yetkisini kullanabileceğini belirtmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2015/2441 E., 2015/9321 K.).

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kiracının veya mal sahibinin mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşulları, emsal taşınmaz kiraları ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek yeniden belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurması ile açılan bir dava türüdür. Bu dava, özellikle kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen artış oranı rayiç bedelin çok altında kalıyorsa gündeme gelir. Kira tespit davası sayesinde, taraflar arasındaki kira bedeli güncellenir ve gelecekteki kira ödemeleri bu yeni bedele göre düzenlenir.

Kira tespit davasını kim açabilir?

Bu dava hem kiraya veren (mal sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir. Davacı tarafın söz konusu kira ilişkisine taraf olması ve hukuki ehliyete sahip bulunması gerekir. Malik olmayan kişilerin, yani taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayanların doğrudan dava açması mümkün değildir. Kiracı da, sözleşme süresi boyunca ödediği kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek kaldığını düşünüyorsa mahkemeden indirime yönelik tespit talebinde bulunabilir.

Kira tespit davasında geriye dönük kira farkı istenebilir mi?

Hayır, kira tespit davası ileriye etkili bir dava olup geçmişe dönük kira farkı istenmesi mümkün değildir. Yani mahkeme, sadece davanın açıldığı tarihten sonraki kira dönemleri için yeni belirlenen bedelin geçerli olmasına karar verir. Bu nedenle, davanın zamanında ve usule uygun olarak açılması büyük önem taşır. Örneğin, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtar yapılmaz veya dava açılmazsa, belirlenen yeni kira bedeli ancak bir sonraki yılbaşından itibaren uygulanabilir.

Yazılı kira sözleşmesi olmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, yazılı kira sözleşmesi olmadan da kira tespit davası açılabilir. Ancak yazılı sözleşme bulunmaması durumunda kira ilişkisinin varlığı, süresi ve mevcut kira bedeli gibi hususların ispatı daha güç hale gelir. Bu gibi durumlarda tarafların sunduğu banka dekontları, mesajlaşmalar, tanık beyanları gibi delillerle kira ilişkisi ispat edilmelidir. Yazılı sözleşme, yargılama sürecinde büyük kolaylık sağlar ve davanın daha kısa sürede sonuçlanmasına katkı sunar.

Kira tespit davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Bu tür davaların süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi ataması ve rapor sürecine, tarafların delillerini sunma hızına ve duruşmaların seyrine göre değişkenlik gösterebilir. Uygulamada kira tespit davaları ortalama 6 ay ile 18 ay arasında tamamlanmaktadır. Ancak taraflarca yapılan itirazlar, bilirkişi raporlarına karşı beyanda bulunulması veya istinaf başvurusu gibi etkenler süreci uzatabilir. Davanın daha hızlı sonuçlanabilmesi için dava öncesi hazırlığın eksiksiz yapılması ve uzman bir avukat desteği alınması önem taşır.

Bursa Kira Tespit Davası Avukatından Profesyonel Hukuki Destek Alın

Kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarına uygun hâle getirilmesi, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için büyük önem taşır. Ancak kira tespit davası süreci, teknik ayrıntılar, kanuni süreler ve emsal kira analizleri açısından oldukça karmaşık olabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir avukattan hukuki yardım alınması, hak kayıplarını önlemek ve davanın başarılı sonuçlanmasını sağlamak adına kritik öneme sahiptir.

Bursa’da kira davaları alanında deneyimli olan Avukat Can Çiftçi, kira tespit davalarında müvekkillerine dava öncesi danışmanlık, ihtarname hazırlanması, bilirkişi sürecinin takibi ve dava takibi dâhil her aşamada profesyonel destek sunmaktadır. Gerek kiracılar gerekse mülk sahipleri, süreci eksiksiz yürütmek ve hukuki güvencelerini sağlamak adına Avukat Can Çiftçi ile iletişime geçerek güvenilir bir destek alabilir.

Ofisimiz, Bursa merkezli olmakla birlikte tüm Türkiye’den gelen kira uyuşmazlıklarıyla ilgilenmektedir. Dava şartları, gerekli belgeler ve sürece dair tüm sorularınız için bizimle doğrudan iletişime geçebilir; süreci doğru adımlarla yönetebilirsiniz.

İletişim Bilgileri:
📍 Adres: İzmir Yolu Caddesi, Westpoint Ofis, Kat:6, No:138, Nilüfer / Bursa
📞 Telefon: 0531 921 83 36
📧 E-posta: av.canciftci@gmail.com
🌐 Web: www.avcanciftci.com