1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/1363 E., 2017/5012 K., 20.06.2017 T.
Konu: Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Özet: Kiracıdan kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte alınan tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Tahliye taahhüdü, sözleşme yapıldıktan sonra, serbest iradeyle verilmiş olmalıdır. Bu nedenle, sözleşme ile eş zamanlı veya öncesinde imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir.
Önem: Tahliye taahhütnamesi uygulamalarında tarih ve serbest irade unsurlarına mutlaka dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/7220 E., 2015/11350 K., 15.12.2015 T.
Konu: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Özet: Kiracı, kira dönemi içinde kira bedelini zamanında ödememişse ve kiraya veren tarafından gönderilen iki ayrı ihtara rağmen ödeme yapmamışsa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. Burada önemli olan ihtarların birbirinden bağımsız ve farklı dönemler için olmasıdır.
Önem: Kira tahliye süreçlerinde iki haklı ihtarın doğru zamanlamayla yapılması gerektiği ve mahkemenin buna sıkı sıkıya bağlı kalacağı açıkça belirtilmiştir.

3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/7210 E., 2017/4187 K., 18.04.2017 T.
Konu: Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Özet: Beş yıllık kira süresi dolmadan açılan kira uyarlama davalarında, olağanüstü ekonomik değişikliklerin (enflasyon, döviz kuru artışı vb.) varlığı kanıtlanmadıkça, kira bedelinin mahkemece değiştirilmesine karar verilemez. Uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için öngörülemeyen ağır değişikliklerin ispatı gerekir.
Önem: Kira sözleşmesinin uyarlanabilmesi için ekonomik dalgalanmaların ciddi ve öngörülemez olması gerektiğini hatırlatmaktadır.

4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/13674 E., 2015/3511 K., 19.03.2015 T.
Konu: Kiralananın Satılması ve Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Özet: Kiralanan taşınmaz satıldıktan sonra yeni malik, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ve bu bildirimden itibaren altı ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Önem: Yeni maliklerin tahliye sürecinde hem süre hem de usul kurallarına titizlikle uyulması gerektiğini göstermektedir.

5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/4536 E., 2019/7233 K., 19.06.2019 T.
Konu: Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi ve Tahliye
Özet: Belirli süreli kira sözleşmesi süresi dolduğunda, kiraya verenin kiracıya tahliye için açık ve kesin bir fesih bildirimi yapması gerekir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl süreyle aynı koşullarla uzamış kabul edilir. Sözlü veya örtülü tahliye talepleri hukuken geçersizdir.
Önem: Kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde yazılı ve açık irade beyanının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.

1. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda sorun yaşamamak adına yazılı sözleşme yapılması şiddetle tavsiye edilir. Yazılı kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyar ve mahkeme sürecinde güçlü bir delil niteliği taşır.

2. Kiracı kira bedelini ödemezse ev sahibi doğrudan tahliye edebilir mi?
Hayır. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda doğrudan tahliye mümkün değildir. Kiraya veren, önce kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve ödeme için süre tanımalıdır. Eğer kiracı bu sürede ödeme yapmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir.

3. Ev sahibi, kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi kiracıyı, yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartlar gerçekleşirse ve yasal süreci izleyerek tahliye edebilir. Keyfi şekilde kiracının tahliyesi mümkün değildir. Tahliye gerekçelerinin mutlaka hukuki zemine dayanması gerekir.

4. Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Bu belge, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ayrı bir tarihte ve özgür irade ile imzalanmalıdır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi sayesinde ev sahibi, kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurabilir.

5. Ev sahibi kira bedelini ne kadar artırabilir?
Konut kiralarında kira artışı, kural olarak TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) ile sınırlıdır. Taraflar sözleşmede başka bir oran kararlaştırmış olsalar bile, bu oran TÜFE’yi aşamaz. İş yeri kiralarında ise, 5 yıllık süre dolmadan TÜFE sınırlaması uygulanır.

6. Kiracı tahliye taahhütnamesi vermişse yine de dava açması gerekir mi?
Evet. Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekir. Mahkemeye sunulan geçerli bir tahliye taahhütnamesi tahliye sürecini önemli ölçüde hızlandırır.

7. Kiracı evi kötü kullanırsa ev sahibi ne yapabilir?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı veya kötü kullanırsa, kiraya veren ihtar çekerek aykırılığın giderilmesini talep edebilir. İhtar sonuçsuz kalırsa, kiraya veren sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

8. Kiracı, ev sahibinin izni olmadan tadilat yapabilir mi?
Hayır. Kiracı, kiralananda esaslı bir değişiklik veya tadilat yapmak istiyorsa ev sahibinin yazılı iznini almak zorundadır. Aksi takdirde, izinsiz yapılan değişiklikler nedeniyle kiracıya karşı tazminat talebinde bulunulabilir.

9. Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi mahkemenin iş yoğunluğuna ve dosyanın özelliklerine göre değişmekle birlikte, ortalama 6 ila 18 ay arasında sürebilir. Ancak tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları daha kısa sürede sonuçlanabilir.

10. Depozito iadesi nasıl alınır?
Kiracı, taşınmazı teslim ederken kiralananı sözleşme şartlarına uygun bir şekilde boşaltmış ve herhangi bir zarar bırakmamışsa, depozito bedelinin tamamını geri alma hakkına sahiptir. Depozito, kiracı tarafından açılacak bir alacak davası ile talep edilebilir.

11. Ev sahibi kiracının eşyalarına el koyabilir mi?
Hayır. Ev sahibinin, kiracının eşyalarına el koyması hukuka aykırıdır. Tahliye süreci yalnızca mahkeme kararı ve icra müdürlüğü marifetiyle yürütülür. Aksi halde kiracı, ev sahibine karşı tazminat davası açabilir.

12. Kira bedelinin tespit davası nedir?
Kira bedelinin tespit davası, mevcut kira bedelinin rayiç değerine uygun şekilde artırılması için açılır. Genellikle 5 yıllık kira süresi dolduğunda veya rayiç kira bedelleri çok değiştiğinde başvurulan bir yoldur.

13. Kiracı taşınmazı erken tahliye ederse ne olur?
Kiracı sözleşme süresi bitmeden taşınmazı boşaltırsa, ev sahibine kira borcu sözleşme süresi boyunca devam edebilir. Ancak kiraya veren, taşınmazı kiraya vererek zararını azaltmakla yükümlüdür.

14. Ev sahibi evi satarsa kiracı tahliye edilir mi?
Hayır. Ev satılsa bile mevcut kira sözleşmesi yeni malik için de geçerlidir. Ancak yeni malik, kendisi, eşi veya çocukları için konuta ihtiyaç duyarsa ihtar çekerek 6 ay içinde tahliye davası açabilir.

15. Kiraya veren tek ihtarla tahliye davası açabilir mi?
Bazı durumlarda evet. Özellikle tahliye taahhütnamesine dayalı olarak veya kiracının kira bedelini iki haklı ihtara rağmen ödememesi halinde kiraya veren tek ihtarla dava açabilir.

16. Kiracı, kira ödememek için pandemiyi gerekçe gösterebilir mi?
Pandemi gibi olağanüstü durumlar, kira sözleşmelerinin ifasını zorlaştırabilir. Ancak kira borcu tamamen ortadan kalkmaz. Bu gibi durumlarda mahkemeden uyarlama veya erteleme talep edilebilir.

17. İşyeri kiralarında kira artışı nasıl olur?
İşyeri kiralarında da 5 yıllık süre doluncaya kadar TÜFE oranı aşılmamak şartıyla kira artışı yapılır. 5 yılın sonunda ise kira bedeli rayiç değerlere göre hakim tarafından yeniden belirlenebilir.

18. Kira sözleşmesinin süresi bitince otomatik tahliye olur mu?
Hayır. Süresi dolan kira sözleşmesi, taraflardan biri sona erdirme bildirimi yapmadığı sürece aynı şartlarla devam eder. Sözleşmenin sona ermesi için yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.

19. Ev sahibinin kiracıdan istemeyeceği ödemeler nelerdir?
Ev sahibi, tapu harcı, bina sigortası, emlak vergisi gibi yükümlülükleri kiracıya yükleyemez. Kiracı yalnızca sözleşmede belirlenen kira bedelini ve aidat gibi giderleri ödemekle yükümlüdür.

20. İcra yoluyla tahliye nasıl yapılır?
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye süreci başlatabilir. İcra takibine itiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

21. Hangi hallerde kira sözleşmesi feshedilebilir?
Kiracı veya kiraya veren, sözleşmenin ağır şekilde ihlali, ihtiyaç nedeniyle veya yeniden inşa ve imar çalışmaları nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir. Bu işlemler için yasal prosedürler izlenmelidir.

22. Kiracı dava açmadan tahliye olabilir mi?
Kiracı, kira sözleşmesini sona erdirmek istediğinde kira döneminin sonunda yazılı bir bildirimde bulunarak dava açılmadan da tahliye edebilir. Ancak bazı durumlarda depozito iadesi veya diğer hakları için dava açması gerekebilir.

23. Kiraya veren, kiralananı göstermelik bir nedenle tahliye ederse ne olur?
Kiraya verenin gerçek bir ihtiyaç olmaksızın tahliye talebinde bulunması ve sonrasında evi başka birine kiralaması halinde, kiracı uğradığı zarar nedeniyle tazminat davası açabilir.

24. Kira sözleşmesi mirasçılara geçer mi?
Evet. Kiraya verenin veya kiracının ölmesi durumunda kira sözleşmesi mirasçılara geçer. Ancak bazı hallerde mirasçılar, sözleşmeyi kanuni süreler içinde feshedebilirler.

25. Bursa’da kira davaları hangi mahkemede görülür?
Bursa’da kira davaları, Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülmektedir. Dava açılacak yer, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, istinaf süreçlerinde görev almaktadır.

26. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'ne nasıl ulaşabilirim?
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, BUTTİM Mevkii'nde bulunan ek hizmet binasında faaliyet göstermektedir.
Adres: Altınova Mahallesi, 11 Eylül Bulvarı No:9, Osmangazi/BURSA (BUTTİM Mevkii)
Telefon: 0 (224) 233 40 33, 0 (224) 271 62 34, 0 (224) 271 62 64, 0 (224) 234 71 38, 0 (224) 233 11 88
Faks: 0 (224) 233 69 38
Web Sitesi: bursabam.adalet.gov.tr