Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Kira ilişkileri, ekonomik zorluklar, yatırım amaçlı alımlar ve kentsel dönüşüm gibi nedenlerle giderek yaygınlaşmakta ve bu doğrultuda çeşitli hukuki uyuşmazlıkları da beraberinde getirmektedir. Bu kapsamda en çok merak edilen sorulardan biri, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının evden çıkarılıp çıkarılamayacağıdır. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira sözleşmesinin sona ermesinin hukuki sonuçları ve ev sahibinin başvurabileceği yollar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

İçindekiler

• Kira Sözleşmesi Bitince Kira İlişkisi Devam Eder mi?
• Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması
• Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?
• Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
• İcra Yoluyla Tahliye Süreci
• Tahliye Davası ile Tahliye
• Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira Sözleşmesi Bitince Kira İlişkisi Devam Eder mi?

Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi, kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesine göre, kiracı sözleşme süresi sonunda mülkü boşaltmaz ve ev sahibi de bu duruma sessiz kalırsa, kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak yenilenmiş sayılır. Bu durumda kiracı, önceki koşullarla oturmaya devam edebilir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347. madde ile özel bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kiracı sözleşme süresinin sonunda mülkü boşaltmak istiyorsa, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzar ve ev sahibi kiracıyı sadece belirli hukuki yollarla tahliye edebilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması

Belirli süreli kira sözleşmeleri, süresi sonunda kendiliğinden sona ereceği düşünülse de konut ve çatılı işyeri kiraları açısından bu durum geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce tahliye iradesini yazılı olarak kiraya verene bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Burada dikkat edilmesi gereken iki önemli husus vardır:

• Konu olan taşınmazın konut ya da çatılı işyeri olması: Bu kural yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa, otopark gibi taşınmazlar için uygulanmaz.
• Bildirim süresi: Kiracının fesih bildirimini sürenin bitiminden en az 15 gün önce yapması ve bu bildirimin kiraya verene ulaşmış olması gerekir. Bildirimin gönderilme tarihi değil, kiraya verene ulaştığı tarih esas alınır.

Örneğin, 1 Temmuz’da sona erecek bir kira sözleşmesinin sona erdirilmesi isteniyorsa, fesih bildiriminin en geç 15 Haziran’da kiraya verene ulaşması gerekir. 15 Haziran’dan sonra ulaşan bildirimler geçersiz sayılabilir ve sözleşme bir yıl daha uzar.

Ayrıca kiracı, süresinden sonra tahliye etse bile, mahkemeler ev sahibinin uğrayabileceği zararı dengelemek için belirli bir süre daha kira bedeli ödenmesine karar verebilir. Bu süre genellikle üç ay olarak kabul edilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?

Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal tahliye sebeplerinden biri varsa, bu sebeplere dayanarak kiracının tahliyesi talep edilebilir. Aşağıda bu yasal tahliye nedenleri detaylı şekilde ele alınmaktadır.

1. 10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi 10 yıl boyunca uzamış olan kiracılar, ev sahibi tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin tahliye edilebilir. Ancak ev sahibinin, 10 yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi gereklidir. Aksi takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden uzar.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi veya yeni malik, kendisinin, eşinin, çocuklarının ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta veya işyerine gerçekten, samimi ve zorunlu şekilde ihtiyaç duyması durumunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç kişisel kullanım, sağlık, iş değişikliği gibi gerekçelerle olabilir. Ancak ihtiyaç samimi değilse dava reddedilir.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse ve ev sahibi tarafından aynı kira yılı içinde iki defa yazılı ihtar gönderilirse, bu ihtarlar hukuka uygun şekilde gerçekleşmişse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu düzenleme TBK madde 352/2’de yer almaktadır.

4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte, tahliye edeceğine dair yazılı bir taahhütname imzalamışsa, bu belgeye dayanarak ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu taahhütnamenin baskı altında verilmemiş olması ve noter gibi resmi yolla hazırlanması süreci güçlendirir.

5. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Konut veya işyerinin satılması halinde, yeni malik, eğer taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanacaksa ve bunu satın alırken belirttiyse, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunarak 6 ay sonunda tahliye davası açabilir. Bu durum TBK madde 351 kapsamında değerlendirilir.

6. Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının konuta zarar vermesi ve bu zararların ciddi boyutta olması durumunda, ev sahibi tahliye davası açabilir. Zararın kasıtlı olup olmadığı, kiracının zararı gidermeye yanaşıp yanaşmadığı, evin kullanılamaz hâle gelip gelmediği mahkeme tarafından değerlendirilir.

Kiracı Tahliye Edilmeden Önce İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracıyı tahliye etmeden önce ihtarname çekmek, hukuki süreçte en önemli adımdır. Bu bildirim sayesinde ev sahibi, kiracıya borçlarını hatırlatır ve resmi tahliye sürecinin temelini atar.

İhtarname Nedir?

İhtarname, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışlarını düzeltmesi için gönderilen resmi bir uyarıdır. En yaygın sebepler; kira ödememe, eve zarar verme veya tahliye taahhüdüne uymamadır.

Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?

Kiracıya ihtarname genellikle iki yöntemle gönderilir:

• Noter aracılığıyla: En güvenilir ve resmi yöntemdir. Noter, tebligatın gönderildiğini ve ulaştığını belgelendirir.
• PTT ile iadeli taahhütlü mektup: Daha ekonomik bir yoldur ancak noter kadar güçlü delil oluşturmaz.

İhtarnamede Bulunması Gereken Bilgiler Nelerdir?

Geçerli bir ihtarnamenin şu bilgileri taşıması zorunludur:

• Kiracı ve ev sahibinin adı-soyadı ve açık adresi
• İhtarın nedeni (kira borcu, tahliye taahhüdü, zarar vb.)
• Kiracıdan beklenen açık talep (örneğin 30 gün içinde borcun ödenmesi)
• İhtarı gönderenin imzası ve tarih

Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilmelidir?

İhtarname, kiracının yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşıldığında derhal çekilmelidir. Özellikle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye planlanıyorsa, aynı kira yılı içinde ve ayrı aylarda yapılması gerekir.

Kiracıya ihtarname, noter veya PTT aracılığıyla, kira borcu ve tahliye talebi gibi nedenlerle yazılı ve resmi şekilde gönderilir.

İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

İcra yoluyla tahliye, kira borcu nedeniyle ödeme emri gönderilmesi, kiracının itiraz etmemesi ve mahkeme kararıyla tahliye edilmesi sürecidir. Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi icra takibi başlatarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu yöntem, tahliye taahhütnamesine gerek kalmadan yalnızca kira borcuna dayalı olarak işlem yapılmasına imkân tanır.

İcra yoluyla tahliye, kira borcu nedeniyle ödeme emri gönderilmesi, kiracının itiraz etmemesi ve mahkeme kararıyla tahliye edilmesi sürecidir.

İcra Yoluyla Tahliye Nedir?

İcra yoluyla tahliye, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra dairesi aracılığıyla başlatılan yasal tahliye sürecidir. Bu yöntemle, mahkemeye başvurmadan önce ödeme emri ve itiraz gibi prosedürler işletilir.

Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi Kaç Aşamada Gerçekleşir?

1. Ödeme Emri Gönderme: Ev sahibi, icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderir. Kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödeme süresi tanınır.
2. Kiracının İtirazı: Kiracı, 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Ev sahibi bu durumda itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurmalıdır.
3. Ödeme Yapılmazsa Tahliye: Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmaz ve itirazda da bulunmazsa, ev sahibi tahliye talep edebilir.
4. İcra Mahkemesi Kararı: Tahliye talebi icra mahkemesi tarafından değerlendirilir. Haklı bulunursa, taşınmazdan zorla tahliye kararı çıkar.

Kiracı İtiraz Etmezse Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve borcu da ödemezse, ev sahibi doğrudan tahliye talebinde bulunabilir. Mahkeme kararıyla birlikte icra memurları tahliyeyi gerçekleştirir.

Kiracı İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracı borca itiraz ederse süreç durur. Bu durumda ev sahibi, itirazın kaldırılması için sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır. Mahkeme itirazı haksız bulursa takip devam eder ve tahliye işlemi yapılır.

Tahliye Davası ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Tahliye davası, ev sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla mahkemeye başvurduğu yasal yoldur. Bu dava, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça belirtilmiş olan tahliye sebeplerine dayanılarak açılabilir.

Tahliye davası, ev sahibinin kiracıyı konuttan çıkarmak amacıyla mahkemeye başvurduğu yasal süreçtir ve yalnızca kanuni tahliye sebeplerine dayanarak açılır.

Tahliye Davası Açmak İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Her uyuşmazlık tahliye davası gerekçesi değildir. Tahliye davası açmak isteyen taşınmaz sahibi öncelikle şu adımları değerlendirmelidir:

• Kiracıya karşı geçerli bir tahliye sebebinin bulunması (ihtiyaç, iki haklı ihtar, 10 yıl dolumu vb.)
• Gerekli ihtarnamelerin çekilmiş olması
• Tahliye taahhütnamesi varsa, süresine dikkat edilmesi

Tahliye Davası Açma Süreci Nasıl İşler?

1. Hazırlık ve Dilekçe: Ev sahibi, geçerli tahliye sebebini belirtir bir dilekçeyle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurur.
2. Delillerin Toplanması: Kiracıya gönderilen ihtarnameler, kira kontratı, ödenmemiş kira belgeleri gibi evraklar sunulur.
3. Duruşmaların Yapılması: Mahkeme, tarafları dinler ve gerekirse bilirkişi incelemesi yapar.
4. Karar: Mahkeme, tahliye şartlarının oluştuğuna kanaat getirirse kiracının belirli bir sürede evi tahliye etmesine karar verir.

Mahkeme Kararından Sonra Ne Olur?

Tahliye kararı kesinleştiğinde, icra müdürlüğü aracılığıyla karar uygulanır. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa zorla tahliye işlemi yapılır.

Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan tahliye davaları usulden reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı otomatik olarak tahliye edilir mi?

Hayır, kira sözleşmesi sona erse bile kiracı otomatik olarak tahliye edilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı tahliye iradesini bildirmezse 1 yıl uzamış sayılır.

Kira sözleşmesi sona erse bile kiracı otomatik olarak tahliye edilmez. Bildirim yoksa sözleşme aynı şartlarla uzar.

Sözleşme bitince kiracıya ihtar çekmek gerekir mi?

Evet. Ev sahibi, kira sözleşmesi bitmesine rağmen kiracının çıkmadığı durumda ihtarname ile tahliye talebinde bulunmalıdır. Bu bildirim noter veya iadeli taahhütlü olarak yapılmalıdır.

1 yıllık kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı çıkmazsa ne olur?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı çıkmazsa ve bildirim yapılmamışsa sözleşme 1 yıl daha uzamış kabul edilir. Ev sahibi yasal tahliye sebepleri varsa dava açabilir.

Ev sahibi kiracıyı sözleşme bitince çıkarabilir mi?

Ev sahibi, yalnızca kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Sözleşmenin bitmesi tek başına tahliye nedeni değildir.

Kiracı tahliye taahhüdü verdiyse ne olur?

Kiracı, tahliye taahhütnamesi vermişse ve bu belge geçerliyse, belirtilen tarihte evi tahliye etmesi gerekir. Aksi hâlde ev sahibi icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Kiracı kira ödemiyorsa ne yapılmalı?

Kira borcunu ödemeyen kiracıya ödeme emri gönderilir. Borç ödenmezse icra takibi başlatılır ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanır.

Tahliye için arabuluculuk şart mı?

Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla konut ve çatılı işyeri tahliye davaları için arabuluculuk başvurusu dava şartı haline gelmiştir.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Sonuç)

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının tahliyesi, sanıldığı kadar basit bir işlem değildir. Sözleşmenin süresinin bitmesi tek başına kiracıyı çıkarma hakkı tanımaz. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş yasal tahliye sebeplerine dayanması gerekir.

İster tahliye taahhütnamesine ister iki haklı ihtara isterse ihtiyaç nedeniyle tahliyeye dayanıyor olun, her durumda yasal prosedürlerin doğru yürütülmesi şarttır. Aksi hâlde açılacak tahliye davası reddedilebilir veya sürece zarar verebilir.

Kira sözleşmesi bitince kiracının çıkarılabilmesi için uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek almak, sürecin hızlı ve etkili ilerlemesi açısından büyük önem taşır.

Can Çiftçi Hukuk Bürosu olarak, kira sözleşmesi, tahliye davası, ihtarname düzenlemesi ve icra yoluyla tahliye gibi konularda müvekkillerimize detaylı ve etkili danışmanlık sunmaktayız.

Kiracınızı çıkarmak istiyor ve nasıl bir yol izleyeceğinizi bilmiyorsanız, profesyonel destek için hemen bizimle iletişime geçin.

İletişim

📍 Adres: İzmir Yolu Caddesi, No:138, Westpoint Office, Kat:6, Daire:241D, Nilüfer / Bursa

📞 Telefon: 0 (531) 921 83 36

📩 E-Posta: av.canciftci@gmail.com

🌐 Web: www.avcanciftci.com