Bursa İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası | Kiraya Verenin Hakları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ev sahibinin kendi kullanım ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının tahliyesini talep ettiği dava türüdür. Bu makalede, Bursa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kapsamında yasal süreç, şartlar, ispat araçları ve Yargıtay kararları doğrultusunda ayrıntılı bilgi sunulacaktır.

İçindekiler

• 1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• 2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
• 3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı
• 4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
• 5. Kiraya Verenin Gerçek İhtiyacı Nasıl İspatlanır?
• 6. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
• 7. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süreç ve Yargılama
• 8. Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
• 9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• 10. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Profesyonel Avukat Desteği

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin, kiralanan taşınmaza kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep etmesine imkân tanıyan hukuki bir yoldur. Bu dava türü, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre değişen şartlarla, kiraya verene tahliye talebinde bulunma hakkı tanımaktadır.

Kiraya verenin ihtiyaç gerekçesi, gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu kapsamda sadece kira sözleşmesini sona erdirmek yeterli olmayıp, ihtiyacın mahkeme nezdinde delillerle ispatı da zorunludur. Yani ihtiyaç, salt keyfî ya da ekonomik kazanç amacıyla değil, hukuken korunmaya değer nitelikte olmalıdır.

Kiralayanın Yasal Dayanağa Dayanan Tahliye Hakkı

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralayan, kira süresinin bitimini izleyen bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süresinde açılmayan davalar, mahkemece usulden reddedilir. Dolayısıyla bu dava türünde süre takibi büyük önem taşır.

Kira sözleşmesinin süresine göre farklı tahliye hükümleri uygulanabilir:
• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Noter kanalıyla yapılan fesih bildirimini izleyen bir ay içinde dava açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmü kapsamında değerlendirilir. İlgili madde metni şu şekildedir:

“Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, kiracının tahliyesini isteyebilir.”

Bu düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir ve konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacı açısından herhangi bir farklılık gözetmeksizin uygulanır. Ancak uygulamada mahkemeler, konut ihtiyacını daha sıkı şekilde denetlemektedir. Çünkü konut ihtiyacı, insanın barınma hakkıyla doğrudan ilişkilidir ve bu durum toplumsal bir önem taşır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için sadece kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi yeterli değildir. Kiraya verenin talebinin hukuken geçerli olabilmesi için bazı maddi ve usuli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Aksi halde açılan dava reddedilir ve kiracının tahliyesi sağlanamaz.

1. Geçerli ve Sona Eren Bir Kira Sözleşmesi Bulunmalıdır

Davanın dayanağı olan kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir; ancak geçerli bir kira ilişkisi bulunması şarttır. Ayrıca sözleşmenin süresinin sona ermiş olması gereklidir.
• Belirli süreli sözleşmelerde: Sözleşme süresinin sona ermesi yeterlidir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Fesih bildiriminin noter kanalıyla yapılmış ve bu bildirimi takip eden bir aylık dava süresi içerisinde dava açılmış olmalıdır.

2. İhtiyaç Sahibi Kanunda Sayılan Kişilerden Biri Olmalıdır

Kiraya verenin kendisinin ihtiyacı söz konusu olabileceği gibi, kanunen belirlenmiş bazı yakınlarının da ihtiyaçları geçerli kabul edilmektedir. Bunlar:
• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları, torunları),
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
• Bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (engelli kardeş, vasisi olduğu kişi vb.)
Mahkeme bu kişilerin ihtiyaç ilişkisini ve hukuki bağını sorgular. Nüfus kayıtları, vesayet belgeleri gibi resmi evraklarla bu bağın ispatı sağlanmalıdır.

3. İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalıdır

İhtiyacın varlığı, kanunen yalnızca beyanla kabul edilmez; mutlaka gerçek, samimi, devamlılık arz eden ve zorunlu olmalıdır. Yargıtay, ihtiyaç gerekçesinin keyfi veya kötü niyetli olmamasını özellikle arar.
Gerçeklik: Kullanım amacının fiilen hayata geçirilmesi hedeflenmelidir.
Samimiyet: İhtiyacın ekonomik çıkar veya misilleme amacı taşımaması gerekir.
Zorunluluk: Alternatif konutların bulunmaması, mevcut konutun ihtiyaçları karşılamaması gibi zorunluluk unsurları aranır.

4. Delillerle Desteklenmiş Olmalıdır

İhtiyaç nedeniyle açılan davalarda ispat yükü kiraya verene aittir. Yani kiraya veren, iddia ettiği ihtiyacını belgelerle, tanıklarla ve gerektiğinde bilirkişi raporlarıyla desteklemelidir. Aksi hâlde, davanın kabul edilmesi mümkün değildir. Aşağıdaki belgeler ispat aracı olabilir:
• Nüfus kayıt örnekleri (aile bağlarının kanıtı)
• Tapu kayıtları (başka konut bulunup bulunmadığı)
• Sağlık raporları (engellilik, bakım ihtiyacı)
• Resmî belgeler (işyeri açma ruhsatı, taşınma beyanı)
• Tanık anlatımları

5. Dava Süresinde Açılmalıdır

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hak düşürücü süreye tabidir:
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Noter ihtarından itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu sürelerin kaçırılması durumunda dava hakkı sona erer ve yeniden aynı gerekçeyle dava açılamaz.

6. Kötü Niyet Unsuru Bulunmamalıdır

Kiraya verenin dava açmaktaki amacı, sadece kiracıyı çıkartarak taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiralamak, misilleme yapmak ya da psikolojik baskı oluşturmak ise mahkeme bu davaları kötü niyetli sayar ve reddeder. Ayrıca kötü niyetli davalarda kiracının tazminat talebi gündeme gelebilir.

Kiraya Verenin Gerçek İhtiyacı Nasıl İspatlanır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en önemli aşama, ihtiyacın ispatıdır. Kiraya verenin beyanı tek başına yeterli olmayıp, iddialarını belgelerle ve tanıklarla desteklemesi gerekir. Aşağıdaki deliller, mahkeme tarafından genellikle dikkate alınan başlıca unsurlardır:

• Nüfus kayıt örneği (altsoy, üstsoy ilişkilerinin ispatı için)
• Tapu kayıtları (başka taşınmazın bulunup bulunmadığının tespiti)
• İkametgâh belgeleri (nerede oturduğunun tespiti)
• Gelir belgeleri (kiracının mağdur olmaması için denge gözetilir)
• Tanık beyanları (özellikle ihtiyacın samimi olup olmadığını desteklemek için)
• Taşınmazın kullanımına ilişkin plan ve projeler (örneğin, işyeri açma niyeti varsa ruhsat başvuruları)

Mahkemeler, sadece ihtiyacın varlığını değil, güncelliğini ve aciliyetini de değerlendirir. Örneğin 5 yıl sonra kullanılacak bir konut için bugün tahliye istemi hukuken uygun görülmeyebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, süresi dolan kira sözleşmelerine dayanılarak açılır ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulan dava dilekçesi ile başlatılır. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en kritik unsur, hak düşürücü sürelere riayet edilmesidir.

Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması zorunludur. Aksi takdirde dava hakkı kaybedilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya verenin, noterden gönderdiği ihtarname ile kira sözleşmesini sona erdirmesinden itibaren bir ay içinde dava açması gerekir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın bu mahkemelerde açılması, usul bakımından zorunludur. Aksi hâlde yetkisizlik nedeniyle reddedilme riski doğar.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süreç ve Yargılama

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, teknik ve şekli açıdan dikkatle yürütülmesi gereken, çoğu zaman karmaşık delil ve beyanlara dayanan bir yargılama süreci içerir. Bu süreçte hem davacı hem de davalı açısından hak kayıplarının önüne geçmek için usul hükümlerine uygun hareket edilmelidir.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Davanın ilk adımı, usule uygun ve gerekçeli bir dava dilekçesi hazırlanmasıdır. Dilekçede aşağıdaki hususların açıkça belirtilmesi gerekir:
• Taraf bilgileri (kiraya veren ve kiracı)
• Kiralanan taşınmazın adresi ve özellikleri
• Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi
• İhtiyacın neye dayandığı (konut veya iş yeri ihtiyacı)
• İspat araçları (delil listesi)
• Tahliye talebi

Delillerin Sunulması ve Ön İnceleme

Dava dilekçesi mahkemeye sunulduktan sonra, karşı tarafın cevap dilekçesi alınır ve dosya ön incelemeye geçer. Ön inceleme duruşmasında:
• Uyuşmazlık konuları tespit edilir
• Delillerin toplanmasına karar verilir
• Taraflar uzlaşmaya yönlendirilir
Mahkeme, ihtiyaç iddiasını ispatlayan belgeleri ve tanıkları değerlendirerek tahliye talebinin haklı olup olmadığını inceler.

Tanık Dinletme ve Bilirkişi İncelemesi

Kiraya verenin iddialarını desteklemek amacıyla tanıkların dinlenmesi oldukça yaygındır. Ayrıca, bazı davalarda mahkeme tarafından bilirkişi atanarak taşınmazın fiziki durumu, kullanım amacı ya da kira ilişkisiyle ilgili teknik değerlendirmeler de yapılabilir.

Mahkeme Kararı ve Tahliye Süreci

Eğer mahkeme ihtiyaç gerekçesinin samimi, gerçek ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse, kiracının tahliyesine karar verir. Bu durumda karar kesinleştikten sonra icra takibi yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
Kararın kesinleşmesinden sonra kiracı, taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi başlatılır. Bu süreçte icra dairesi gerekli tebligatları yapar ve gerekirse kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye sağlanır.

Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, uygulamada sıkça görülmekte olup, Yargıtay içtihatları bu davaların seyrinde belirleyici rol oynamaktadır. Güncel Yargıtay kararlarını incelemek için Yargıtay Karar Arama Sistemi üzerinden erişim sağlayabilirsiniz.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/2356 E., 2022/5092 K.: Davacının kiralananı iş yeri olarak kullanma ihtiyacı gerçek ve samimi görülmüş, tahliye kararı onanmıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/1315 E., 2020/2821 K.: Davacının oğlunun evlenerek konut ihtiyacının doğması nedeniyle açılan tahliye davası kabul edilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/4497 E., 2021/9784 K.: Aynı şehirde başka taşınmazı bulunan kiraya verenin ihtiyacı inandırıcı bulunmadığından dava reddedilmiştir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/1123 E., 2019/2214 K.: Kiraya verenin taşınmazı satma amacıyla değil, iş kurmak amacıyla kullanma niyeti samimi bulunarak tahliye kararı verilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/3452 E., 2018/7455 K.: Tahliye sonrası taşınmazın başka bir kişiye kiraya verildiği tespit edilerek, kötü niyetli tahliye nedeniyle tazminata hükmedilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Profesyonel Avukat Desteği

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenin yasal haklarını koruması açısından hassas ve teknik detaylara sahip bir yargı sürecidir. Kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için yalnızca bir ihtiyaç beyanı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın hukuken kabul gören şekilde ispat edilmesi ve davanın usulüne uygun biçimde açılması gerekir. Bu da yalnızca mevzuat bilgisiyle değil, uygulama pratiği ve yargı içtihatlarına hâkimiyetle mümkün olur.

Kiraya verenin en sık yaptığı hata, süreleri kaçırmak veya ihtiyaç gerekçesini yeterli delille destekleyememektir. Bu hatalar, davanın reddine ve kiracının yıllarca çıkarılamamasına yol açabilir.

📌 Can Çiftçi Hukuk Bürosu olarak, Bursa kira davalarına bakan avukat kadromuzla ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya veren müvekkillerimize güvenilir, hızlı ve etkin bir hukuki destek sağlamaktayız.

Kira sözleşmeniz sona erdiyse, taşınmazınızı kendiniz veya yakınlarınız için kullanmak istiyorsanız, geç kalmadan uzman desteği almanız gerekir.

📞 Bugün bizimle iletişime geçerek, ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinizde güçlü bir başlangıç yapabilirsiniz.